Erbbaurecht - Was ist das eigentlich?
- 4. Feb.
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Das Eigenheim auf fremdem Boden? Was zunächst nach einem rechtlichen Widerspruch klingt, ist in Deutschland ein bewährtes Modell: das Erbbaurecht.
Oft als „Kauf zweiter Klasse“ missverstanden, bietet es spannende Möglichkeiten, sich den Traum von der Immobilie auch bei hohen Grundstückspreisen zu erfüllen.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie das Erbbaurecht funktioniert, warum es ein eigenes Grundbuch hat und was passiert, wenn der Vertrag ausläuft.
Rechtlich gesehen ist das Erbbaurecht gemäß § 1 ErbbauRG das Recht, auf oder unter der Erdoberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
Das Besondere dabei: Grundstück und Gebäude sind rechtlich getrennt.
Während normalerweise ein Haus fest mit dem Grundstück verbunden ist und dem Grundstückseigentümer gehört, erlaubt das Erbbaurecht dem Berechtigten, Eigentümer des Hauses zu sein, ohne das Land kaufen zu müssen.
Der Preis der Nutzung: Der Erbbauzins
Da Sie das Grundstück nicht kaufen, zahlen Sie dem Eigentümer (oft Kirchen, Kommunen oder Stiftungen) ein Entgelt für die Nutzung. Dieser sogenannte Erbbauzins wird meist jährlich gezahlt. Er ist vergleichbar mit einer langfristigen Pacht und wird im Grundbuch oft als Reallast abgesichert.
Das „Erbbaugrundbuch“: Ein Grundbuch im Grundbuch
Obwohl Ihnen das Land nicht gehört, behandelt das Gesetz das Erbbaurecht wie ein „grundstücksgleiches Recht“. Das hat zur Folge, dass für das Erbbaurecht ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt angelegt wird.
Das hat für Sie als Bauherrn oder Käufer die folgenden Vorteile:
Verkäuflichkeit: Sie können das Erbbaurecht (und damit das Haus) verkaufen oder vererben.
Belastbarkeit: Sie können Hypotheken oder Grundschulden auf das Erbbaurecht aufnehmen, um den Bau oder Kauf zu finanzieren.
Sicherheit: Die Bank sichert sich dabei nur am Erbbaurecht ab, nicht am eigentlichen Grundstück des Eigentümers.
Rechte, Pflichten und der „Heimfall“
Der Teufel (oder der Vorteil) steckt im Detail des Erbbaurechtsvertrags. Hier werden spezifische Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Erbbauberechtigten getroffen:
Zustimmungsvorbehalt: Oft darf das Erbbaurecht nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers verkauft oder belastet werden.
Instandhaltung: Es wird meist genau geregelt, wie das Bauwerk gepflegt werden muss.
Der Heimfall: Dies ist die „Notbremse“ des Eigentümers. Unter bestimmten Bedingungen (z. B. bei Eigenbedarf oder wenn der Berechtigte den Erbbauzins lange nicht zahlt) kann der Eigentümer verlangen, dass das Erbbaurecht auf ihn übertragen wird.
Was passiert nach Ablauf der Zeit?
Erbbaurechtsverträge laufen meist über einen sehr langen Zeitraum, oft 75 oder 99 Jahre. Doch was passiert am Tag X?
Eigentumsübergang: Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, fällt das Eigentum am Bauwerk automatisch an den Grundstückseigentümer zurück.
Entschädigung: Der bisherige Hausbesitzer geht jedoch nicht leer aus. Er hat einen gesetzlichen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung für den Wert des Gebäudes (§§ 27 ff. ErbbauRG). Das Grundstück haftet sogar erstrangig für diesen Entschädigungsanspruch.