Das Grundbuch erklärt: Was ist das, wie ist es aufgebaut und warum ist es wichtig?
- Jörn Reinhardt
- vor 4 Tagen
- 3 Min. Lesezeit
Wenn es um Immobilien geht, spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle. Es ist das verlässliche Register, das Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an Grundstücken gibt – aber was genau verbirgt sich dahinter?
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, geführt beim zuständigen Grundbuchamt am Amtsgericht. Es enthält alle relevanten Informationen zu Grundstücken – etwa wer Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen und ob Grundpfandrechte eingetragen sind. Es sichert die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr, denn der öffentliche Glaube schützt die Eintragungen (§ 892 BGB), sogar wenn sie fehlerhaft sind.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Jede dieser Rubriken erfüllt eine bestimmte Funktion und liefert wichtige Informationen über das Grundstück.
Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis wird das Grundstück genau beschrieben. Hier stehen:
Gemarkung: Das ist die Bezeichnung für einen bestimmten Katasterbezirk, also den geografischen Bereich, in dem das Grundstück liegt.
Flur: Eine weitere Unterteilung innerhalb der Gemarkung, vergleichbar mit einem Teilgebiet oder Abschnitt.
Flurstück: Das konkrete, einzelne Grundstück, wie es im Liegenschaftskataster vermessen ist. Jedes Flurstück hat eine eigene Nummer und kann einzeln im Grundbuch aufgeführt werden.
Größe: Die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern.
Verweis auf das Liegenschaftskataster: das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die genaue Lage, Form und Größe aller Grundstücke verzeichnet sind.
Abteilung I – Eigentümer
In Abteilung I steht, wer das Grundstück rechtlich besitzt. Typische Eintragungen sind:
Einzelperson: Person X ist Alleineigentümer.
Miteigentümer: Ehegatten, die je zur Hälfte Eigentümer sind.
Erbengemeinschaft: Mehrere Personen sind gemeinsam Eigentümer, weil sie geerbt haben.
Gesellschaften: Etwa eine GmbH, OHG oder GbR.
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
Hier finden sich Rechte Dritter, die das Grundstück belasten können. Dazu gehören:
Nießbrauch: Das umfassende Nutzungsrecht an einem Grundstück, auch wenn man nicht Eigentümer ist.
Wohnrecht: Recht, ein Gebäude oder eine Wohnung zu bewohnen.
Wegerecht / Leitungsrecht: Ein Nachbar darf einen Weg über das Grundstück nutzen oder Versorgungsleitungen führen.
Vorkaufsrecht: Jemand hat das Recht, beim Verkauf als Erster zuzuschlagen.
Verfügungsbeschränkungen: Beispielsweise Zustimmungserfordernis eines Betreuers oder Testamentsvollstreckers.
Abteilung III – Grundpfandrechte
In Abteilung III stehen die finanziellen Belastungen des Grundstücks, die meist Banken oder Kreditgeber absichern. Typische Eintragungen sind:
Hypothek: Ein Kredit ist direkt mit einer bestimmten Forderung verknüpft.
Grundschuld: Flexiblere Form der Kreditsicherung, die nicht an eine konkrete Forderung gebunden ist (heute der Regelfall bei Immobilienfinanzierungen).
Rentenschuld: Verpflichtung, regelmäßig wiederkehrende Leistungen zu zahlen, die durch das Grundstück abgesichert sind.
Warum ist das Grundbuch so bedeutend?
Transparenz beim Immobilienkauf: Käufer können auf einen Blick erkennen, ob ein Grundstück belastet ist und was sie in Kauf nehmen müssen.
Sicherheiten für Banken: Grundschulden werden im Grundbuch eingetragen – ein zentrales Instrument zur Absicherung von Krediten.
Schutz für Dritte: Belastungen wie Wohnrechte sind dokumentiert und somit auch für Dritte sichtbar.
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB): Ein Erwerber darf auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertrauen.
Wer erhält Einsicht ins Grundbuch?
Grundsätzlich gilt: Einsicht ist nur mit berechtigtem Interesse erlaubt (§ 12 GBO). Das bedeutet:
Ja, erlaubt, z. B. für Eigentümer, Kaufinteressenten (oft über den Notar) oder Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel.
Nein, unzulässig, z. B. für neugierige Dritte ohne rechtliches Anliegen.
Wie funktioniert eine Eintragung?
Der Notar oder ein Berechtigter stellt einen Antrag beim Grundbuchamt (§ 13 GBO).
Gegebenenfalls ist eine Bewilligung des Berechtigten erforderlich (z. B. Ehepartner, Mitberechtigter) (§ 19 GBO).
Nach Begutachtung durch das Grundbuchamt erfolgt die formale Eintragung.
Eine Eintragung wird mit dem Eintragungsvermerk rechtswirksam.